«Время не ждёт, позвони своему адвокату»
 +7 (905) 766-33-44    info@legal-desk.ru

О разделе (выделе) доли жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, в судебном порядке.

Общая долевая собственность на жилой дом, как известно, подразумевает наличие двух и более собственников. Причем доли в праве могут быть равными, а могут различаться.
Существуют такие понятия, как реальная и идеальная доли. В случае, когда жилой дом используется всеми долевыми собственниками как единый объект недвижимости, речь идет об идеальной доле каждого из них. Но если совместное проживание в одном доме невозможно, то долевые собственники стремятся к получению реальных долей – то есть, выделенных в натуре. В настоящее время споры о разделе жилого дома в натуре стали актуальными, потому что долевые собственники становятся таковыми по разным основаниям (дарение, наследование, раздел супружеского имущества) и друг другу обычно приходятся абсолютно чужими людьми.
Есть два способа изменения использования такого жилого дома: 1) реальный раздел дома в натуре (п. 1 ст. 252 ГК РФ) – возможен в том случае, если выделяемые доли соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в результате раздела образуются самостоятельные объекты недвижимости, а долевая собственность прекращается; 2) выдел долей в натуре (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ) – когда один из собственников желает отделиться от остальных, выделяет свою долю и образует её в самостоятельный объект недвижимости, в отношении такого собственника долевая собственность прекращается, а у остальных она сохраняется.
Чтобы разделить дом или выделить из него доли в натуре, необходимо установить, возможно ли это в принципе. К критериям, по которым определяется возможность выдела долей, относятся: а) наличие отдельного входа в жилое помещение для каждого собственника; б) изолированность выделяемых жилых помещений; в) выделяемые помещения должны быть пригодны для проживания; г) возможность раздела земельного участка (при выделении долей в натуре это обязательно в силу требований ст. 1 ЗК РФ, при разделе дома – желательно).
При наличии согласия всех долевых собственников на порядок раздела жилого дома или выдела долей в натуре составляется письменное соглашение, которое станет основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН (ч. 2) и ч. 3) п. 8 ст. 41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).
Но перед тем, как составить письменное соглашение, следует сформировать жилое помещение.
И при разделе, и при выделе порядок в принципе не различается. Для начала стоит провести строительно-техническую экспертизу, которая определит, существует ли техническая возможность раздела дома в натуре или выделения доли. После чего уже производится реконструкция, смысл которой определен в п. 14) ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
С 2018 года подготовка документации для реконструкции жилого дома существенно упростилась – теперь в соответствии с правилами ст. 51.1 ГрК РФ не нужно получать разрешения, достаточно просто уведомить местную администрацию о планируемых изменениях.
Следующим этапом будет изготовление технического плана на выделенные доли – он потребуется для Росреестра в соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
После того, как подготовительный этап пройден, жилой дом претерпел внешние конструктивные изменения, между долевыми собственниками заключается письменное соглашение.
Это соглашение вместе со всеми разрешительными и правоустанавливающими документами, а также с новым техпаспортом сдается в Росреестр через любой отдел МФЦ. В Единый государственный реестр недвижимости будут внесены сведения о новых объектах, каждому из которых будет присвоен кадастровый номер.

Если учесть, что подготовительная работа (экспертиза, получение разрешительных документов, изменение жилого дома) займет достаточно много времени, то при отсутствии согласия между собственниками о порядке раздела дома в натуре либо выдела долей время на достижение конечного результата значительно увеличивается.
Как правило, спор между собственниками возникает ещё на стадии строительно-технической экспертизы, с результатами которой кто-то обязательно не согласен. Либо не достигнуто согласие по перепланировке – недовольный сособственник не подписывает документы. В этом случае возникший между сособственниками спор о разделе или выделение долей, с учетом заключения судебного эксперта, может быть разрешен в судебном порядке.
В случаях, когда собственники желают выделить доли, имеющие в себе самовольные постройки или неузаконенные реконструкции, обойтись без суда невозможно даже при обоюдном согласии сособственников. В этом случае, суд в первую очередь будет рассматривать вопрос об узаконивании самовольных изменений в жилом доме, а уже потом – о возможности выдела долей в натуре. Вступившее в законную силу решение суда о выделении долей в натуре будет являться основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Однако бывает, что даже при наличии вступившего в законную силу решения суда Росреестр отказывает в постановке на кадастровый учет новообразованных объектов и государственной регистрации сведений о них в ЕГРН. Отказывая в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации новообразованных объектов недвижимости, Росреестр, как правило, ссылается на п. 7 ст. 41 ФЗ № 218, которая прямо запрещает государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства). Такой отказ возможен в случае, если в решении о разделе/выделе долей суд определяет доли как части жилого дома.
После многократных обращений о разъяснении положений этой нормы Росреестр привел рекомендации в Письме от 26.08.2016 г. № 14-07394/16, где указал на исключения, которые позволяют осуществлять постановку на кадастровый учет выделенных долей, если они представляют собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого дома как самостоятельного объекта недвижимости. Также это относится и к блоку жилой застройки.
Таким образом, подводя черту под проведенным исследованием, можно сделать вывод, что в условиях современной реальности соблюдение прав и интересов каждого конкретного сособственника при разделе/выделе доли жилого дома, а также своевременная постановка преобразованных долей на кадастровый учет, находится в прямой зависимости от заявленного сособственником искового требования (того каким образом оно было сформулировано), а также действий его судебного представителя.